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居住年数に対するマンション売却時の価格

keyword: マンション売却, 建物の価値, エココンパクトシティ

(Kurumiのお母さん / 40歳 / 東京都)

例えば、5000万円で新築マンションを購入したとします。新たに違うマンションか一戸建てを購入するため、最初に5000万円で購入したマンションを売却したいと考えた場合、居住から5年後、10年後、15年後では売却時の価格にはどれくらい開きがあるのか教えて下さい。

新築の時に最も高く、中古住宅市場に移動した瞬間から価値が落ち続ける!

5年後・10年後に価格が具体的にどうなるか、両者にどのくらい開きが出るのかについて明確な回答はありませんが、これまでのデータから中古市場の価格の動きを見てみましょう。

一戸建てでもマンションでも、建物の価値は新築の時に最も高く、中古住宅市場に移動した瞬間から価値が落ち続けるということはご存知かと思いますが、実際に中古住宅市場がどのようになっているか見てみましょう。

まずはこちらをご覧ください。建物だけを取り上げてみると、だいたいこのようなイメージでその価値を目減りさせていきます。多少の違いこそあれ、どちらの場合でも建物はこんなイメージでその価値を目減りさせていくのです。


グラフ01
出典:長嶋修事務所


それでは、土地も合わせた全体としてはどのようになっているでしょうか?
こちらは中古一戸建ての場合。


グラフ02
出典:東日本不動産流通機構


やはりダラダラと下がり続けています。

一方で、マンションの場合はどうでしょう。ある程度までは下がっていくのですが、16竏鈀20年くらいから下落のカーブが非常に緩やかになっています。


グラフ03
出典:東日本不動産流通機構


これはなぜか。綿密に検証したわけではありませんので明白な裏づけはないのですが、おそらく理由は2つあると思います。

ひとつには「構造の違い」。一戸建ては木造、マンションはRC(鉄筋コンクリート)造。木造住宅には漠然とした不安、特に耐震性についての不安をもたれる傾向が。一方でマンションはRC造だからなんとなく安心、というようなもの。実際には構造による耐震性の差というものがあるわけではないのですが、工事の質などによって木造にはばらつきが大きいということはいえると思います。

もうひとつの理由は「立地の違い」。傾向として、一戸建ては郊外、駅からの距離もマンションよりは遠い。マンションは都心部、都市部、駅近といった傾向。前者はこれまでずっと地価は下落し続けています。後者は持ち直した時期が何度かありました。

今後はこのコントラストがよりはっきりします。前者の地価は全体的にまだ下がるでしょう。後者はもちろん立地によるものの、価値が落ちない、落ちづらいケースが増えるでしょう。人口・世帯数が減少する局面では、人は偏在(特定場所に集まる)し、そうでないところとの差がよりはっきりします。そうでなくても国は「エココンパクトシティ」の概念を打ち出し「集まって住む」といった方向性を示しています。

用語解説

エココンパクトシティ

郊外に分散した医療、福祉、生涯学習など暮らしをサポートする機能を中心市街地に集約して、環境負荷の少ない都市をめざす概念。

今週のプロ紹介

不動産コンサルタント・株式会社さくら事務所 会長
長嶋 修

1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立。以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築いた。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。TV等メディア出演、不動産・経済セミナー講師、出版・執筆活動等、幅広く活躍中。『住宅購入学入門いま、何を買わないか』(講談社)他、著書多数。



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