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同じ資金でどっちが得?

keyword: 新築物件, 中古物件, ホームインスペクター

(おーやじ / 57歳 / 北海道)

新築物件の購入と中古物件を購入し改築するのとどっちが有利ですか?ただし購入資金はどちらもおなじです。

ある程度価格の下落が落ち着き、築年数もそれほど経っていない10~15年程度の中古住宅はお得!

日本の住宅は、買ったときに最もその価値が高く、人が住んだ瞬間に中古住宅と認定され、20~25年でその価値が限りなくゼロに近づく評価がなされています。この価格下落率がもっとも大きいのは、新築から築10~15年目くらいまで。その後は比較的なだらかに下落していくという特徴があります。そのため、ある程度価格の下落が落ち着き、築年数もそれほど経っていない10~15年程度の中古住宅はお得と言えるでしょう。

ただし、住宅には必ずメンテナンスが必要で、1回目はおおよそ築15年目くらいまで。外壁と屋根の大規模なメンテナンス。延床面積30坪・4LDKくらいの住宅であれば、大体120~150万円の費用がかかります。

築20年目くらいまでには、給湯器などの設備関係をひととおり更新しておく必要もあるでしょう。給湯器の交換なら、7~10万円くらい。中古住宅の場合、築10年目くらいからメンテナンスが重要になるため、ご自分が買ったあとどこにいくらくらいのコストがかかるのか、きちんと把握しておきたいですね。

ならば、すでにメンテナンスやリフォームが終わったばかりの住宅が狙い目だと思う方もいらっしゃるかも知れません。ところが意外とそうでもないのです。なぜならリフォーム済み物件はそれなりに見栄えがして、比較的高値で取引されることが多いため。むしろ、本来はメンテナンスやリフォームが必要な時期であるにもかかわらず、それが行なわれていない住宅が狙い目と言えます。

例えば、外壁リフォームをしていない築15年の中古住宅。住宅も人間と一緒で、見学に来た人が受ける「見た目」が重要で、外壁のなんとなく古ぼけた印象は売買価格に必ず影響します。必要なリフォームがまだ終わっていない、第一印象イマイチな中古住宅を選び、買った後に思い通りのリフォームをすれば割安なのです。

注意しておきたいのが、建物の状態。必要な時期に適切なメンテナンスやリフォームが行なわれていないということは、所有者(売主)の建物への意識が低く、床下や小屋裏の点検などを一度も行なっていない懸念も。建物の構造や雨漏り・水漏れなど、重大な問題がないか確認しましょう。

自分で確認する自信がないなら、ホームインスペクター(住宅診断士)に住宅診断(ホームインスペクション)を依頼するのも手。診断内容や延床面積などで異なりますが、5~7万円程度の費用で診断してもらえます。

今週のプロ紹介

不動産コンサルタント・株式会社さくら事務所 会長
長嶋 修

1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立。以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築いた。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。TV等メディア出演、不動産・経済セミナー講師、出版・執筆活動等、幅広く活躍中。『住宅購入学入門いま、何を買わないか』(講談社)他、著書多数。



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