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新築マンションの価格の見極め方が知りたい。

keyword: 利回り, ライフサイクルコスト(LCC)

(匿名希望さん)

新築マンションを買おうと思っていますが、価格の妥当性が気になります。割安・割高を見極めるにはどうしたらいいでしょう?

割安・割高感を判断するには、「時間軸の視点」をもつことが重要!

そのマンションを人に貸した場合の「想定賃料」を割り出してみましょう。モデルルームで渡される「賃料表」は、あくまでも新築時点の想定。参考程度にとどめておいて、必ず自分自身で調べておきましょう。インターネットで同条件の賃貸相場を調べたり、近隣の不動産業者に尋ねればすぐにわかります。賃料を販売価格で割った数字が「利回り」です。この利回りを比較対象物件ごと、周辺物件ごとに出して、比較してみるのです。この作業で、価格の高低について、大雑把な感覚はつかめます。

ただし、利回りの高低だけでただちに割安・割高感は決まりません。利回りはあくまでも、瞬間的な数値に過ぎないためです。本来は「耐震性」「耐久性」「メンテナンス性」「可変性」といった、建物の本質的な部分についてどのくらい考慮されているかで、本当の意味での割安・割高感を判断する必要があります。イニシャルコスト、目先の利回りだけでなく、長い「時間軸の視点」をもつことが重要です。

電気などのエネルギー消費量も含む、設計から建設→維持管理→解体まで建物の一生にかかる総費用「ライフサイクルコスト(LCC)」を意識してマンションを選べるとベターです。割安か割高かは、自身の価値観と照らし合わせてトータルで判断するものだからです。

手前味噌になりますが、このあたりは拙著『マイホームはこうして選びなさい』(ダイヤモンド社)をご参照いただけますと幸いです。

用語解説

ライフサイクルコスト(LCC)

製品や構造物などの費用を、調達・製造~使用~廃棄の段階をトータルして考えたもの。

今週のプロ紹介

不動産コンサルタント・株式会社さくら事務所 会長
長嶋 修

1999年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立。以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築いた。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任。TV等メディア出演 、不動産・経済セミナー講師、出版・執筆活動等、幅広く活躍中。



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